Рынок недвижимости значительно более разнообразен, чем просто жилье: как граждане, так и компании активно приобретают офисы, склады, торговые помещения и другие объекты для инвестиций или организации бизнеса. В последние годы сделки с коммерческой недвижимостью все чаще завершаются с нотариальной поддержкой. За восемь месяцев 2026 года было удостоверено около 28,5 тысяч договоров отчуждения нежилых помещений, что на 4% больше, чем в 2025 году. Более подробно с данными можно ознакомиться на сайте Нотариальной палаты.

Наибольшим спросом на нотариальные сделки с коммерческой недвижимостью пользуются Москва, Санкт-Петербург и Подмосковье, а также Донецкая Народная Республика и Новосибирская область. В данной статье мы рассмотрим ключевые аспекты сделок с нежилой недвижимостью и риски, которые помогает минимизировать обращение к нотариусу.

Право на распоряжение

Стороны, участвующие в сделках по отчуждению коммерческой недвижимости, чаще всего являются юридическими лицами. Это создает дополнительные сложности в проверке прав продавца на имущество. Необходимо удостовериться, что объект действительно принадлежит данной компании, а также что у представителя, подписывающего сделку, есть все необходимые полномочия.

Один из нотариусов, проводя проверку документов компании-продавца, обнаружил, что для совершения подобной сделки требуется одобрение всех участников общества. Директор пытался скрыть этот факт, а также существующий корпоративный конфликт, который значительно усложнял получение согласия. В результате нотариус отказался удостоверять сделку. Если бы стороны не обратились к нотариусу и заключили договор в простой письменной форме, его могли бы оспорить в суде.

При подготовке сделок с нежилой недвижимостью важно изучать не только права продавца на само здание или помещение, но и на участок, на котором оно расположено. Если участок находится в собственности продавца, он также должен быть включен в сделку. Однако зачастую земельный участок находится в аренде, и тогда покупателю переходят права арендатора. Поэтому важно внимательно изучить договор аренды, чтобы избежать неожиданных платежей или ограничений в использовании недвижимости.

Также необходимо выяснить виды разрешенного использования земли, на которой находится приобретаемый объект, чтобы участок мог использоваться в соответствии с запланированным бизнесом покупателя. Не забывайте, что разные сервитуты могут повлиять на хозяйственную деятельность. Информация о сервитутах отсутствует в выписках из ЕГРН на отчуждаемые здания, поэтому следует дополнительно запросить данные в Росреестре. Нотариус, удостоверяющий сделку, учтет все эти нюансы.

Технические аспекты

Требования к помещениям для коммерческого использования зачастую выше, чем к жилым. Например, новому собственнику может понадобиться специальное энергоснабжение, высокоскоростной интернет, системы пожаротушения и тому подобное.

Иногда для оценки технических параметров объекта нотариус рекомендует привлекать сторонних специалистов. В одном из реальных случаев стороны решили совместно оплатить детальную экспертизу перед сделкой с большим зданием. По результатам проверки были выявлены дефекты, что позволило скорректировать цену покупки с учетом будущих расходов на их устранение.

Для коммерческих помещений особенно актуальны предварительные договоры, в которых можно указать обязательства продавца проверить соответствие помещения требованиям покупателя и, при необходимости, доработать параметры до нужного уровня.

В одном случае компания-разработчик программного обеспечения планировала приобрести помещение для установки тяжелого оборудования, требующего значительных энергетических мощностей и особых климатических условий. Стороны подписали предварительный договор у нотариуса, в котором указали обязанности продавца провести обследование перекрытий, проверить возможность установки систем охлаждения и получить одобрение энергетической компании на выделение дополнительной мощности.

В итоге выяснилось, что энергетики не смогут обеспечить необходимый объем электричества в ближайшие несколько лет. Стороны согласились отказаться от сделки, и продавец вернул покупателю задаток.

Условия и риски

В другом случае потенциальный покупатель отказался от сделки из-за скрытых долгов продавца. В процессе проверки нотариус обнаружил, что против продавца открыто несколько исполнительных производств, а сумма задолженности превышала стоимость объекта. Через несколько недель несостоявшийся покупатель пришел в нотариальную контору с цветами и тортом. Как выяснилось позже, объект был продан по заниженной цене и без участия нотариуса, а затем против бывшего собственника началась процедура банкротства, и он скрывался за границей. Сделку оспорили кредиторы, а помещение было арестовано.

Еще один случай: нотариус провел подготовительную работу и запрашивал выписку из ЕГРН. Документ показал, что помещение находилось под арестом, о чем продавец умолчал. Сделка не состоялась.

Коммерческая недвижимость, как и жилая, может находиться в залоге. Однако в этом случае ситуация может быть более сложной, чем при продаже ипотечной квартиры. Один из нотариусов удостоверял сделку купли-продажи четырех этажей в крупном бизнес-центре. Проблема заключалась в том, что здание и земельный участок были в залоге у банка. Нотариус не только проинформировал покупателя об обременении, но и помог найти решение. Стороны заключили предварительный договор, согласно которому продавец должен был вывести из-под залога ту часть объекта и участка, которая выставлялась на продажу. Это заняло некоторое время, но все препятствия были устранены, и нотариус смог оформить основную сделку.

Еще один риск — это возможность получить объект с арендатором. По общему правилу, смена собственника не является основанием для прекращения договора аренды. Поэтому не исключено, что помещение, которое покупатель намерен использовать в своих целях, может оказаться занятым. Сведения об аренде на срок от одного года нотариус может увидеть в ЕГРН. Риски краткосрочной аренды минимизируются тщательной беседой и соответствующими заверениями в договоре купли-продажи, что нотариус поможет грамотно оформить.

Иногда коммерческий объект может содержать проблемы, характерные для жилых помещений. Например, могут быть лица, имеющие право временно или постоянно проживать в помещении. Это может происходить, если объект был переведен из жилого фонда в категорию коммерческого. Один случай из практики: покупатель бывшей квартиры на первом этаже отказался от ее приобретения, когда нотариус выяснил, что в процессе «конвертации» объекта остался зарегистрированный человек. Продавец потратил почти полгода на судебные тяжбы, чтобы выселить нежданного жильца, и только потом смог выйти на сделку с другим покупателем.

Объемы проверок

Несмотря на некоторые совпадения в требованиях и правилах по сделкам с жилыми и нежилыми помещениями, объемы проверок могут существенно различаться. Например, если речь идет о недвижимости, которая была приобретена в браке и находится в совместной собственности, необходимо получить согласие супруга на сделку. Одному из нотариусов пришлось оформить сразу 256 таких документов. Заявитель приобрел нежилое здание, разделил его на апартаменты, сделал ремонт и продавал каждое помещение как отдельный объект. Оформление согласий с учетом сверки кадастровых номеров и других данных заняло почти целый день, но все было сделано четко и без ошибок.

Кроме того, сложной была ситуация с сделкой по продаже долей объекта недвижимости. Мужчина приобрел у застройщика 30 небольших помещений и планировал продать их с прилагаемой долей в общем коридоре. Нотариус объяснил, что сособственники долей в коридоре будут иметь преимущественное право покупки, и их необходимо будет уведомлять о планируемой продаже. То есть, если он продавал второе помещение и часть коридора, уведомление нужно было отправить тому, кто уже купил первое. В результате мужчина решил, что будет продавать только отдельные кладовки, оставив коридор в своей собственности.

Кстати, объем самого договора купли-продажи коммерческой недвижимости, если речь идет о крупном объекте, может достигать нескольких сотен страниц. Очевидно, что составить такой документ человеку без специального образования и опыта будет крайне сложно.

Дистанционные сделки

Нотариус не только проведет все необходимые проверки и поможет составить юридически выверенный договор, учитывающий пожелания сторон. В его распоряжении есть ряд инструментов, полезных при отчуждении нежилой недвижимости.

Для безопасного приобретения коммерческих объектов, находящихся в других регионах страны, возможно проведение сделки в дистанционном формате с участием двух или более нотариусов. Суть данного формата заключается в том, что стороны обращаются в удобные для них нотариальные конторы, а удостоверение договора происходит по защищенным каналам видеосвязи. При этом перед сделкой нотариусы проводятся все нужные проверки и выясняют действительную волю участников, что гарантирует чистоту и прозрачность сделки на уровне очной встречи.

Дистанционным форматом часто пользуются крупные сетевые компании, которые развивают свои представительства в разных городах России. Они, избегая временных затрат на поездки и рисков при сделках через представителей по доверенности, приобретают помещения для магазинов, аптек, складов и офисов. Бывают и необычные ситуации, как, например, дистанционная покупка зерновой компанией недвижимости в портовом терминале или приобретение работающего крематория с оборудованием.

Для расчетов по сделкам нотариус предоставляет депозитный счет — инструмент, обеспечивающий гарантии обеим сторонам. Продавец может быть уверен, что получит средства, а покупатель — что не останется без денег и без недвижимости. В качестве условий перечисления денег продавцу, помимо регистрации перехода права собственности на объект, можно прописать и другие требования, такие как фактическая передача помещений по акту, предоставление документов о расторжении договора аренды с прежним арендатором и подтверждение отсутствия ограничений доступа к объекту. Если речь идет о дорогостоящих объектах, депозит нотариуса также может помочь сэкономить средства: тариф за расчет через депонент, в отличие от банковского аккредитива, не зависит от стоимости имущества.

После удостоверения договора нотариус самостоятельно отправляет данные в Росреестр, регистрация перехода прав собственности в ЕГРН по нотариальным сделкам происходит в течение одного дня. Важно отметить, что нотариус несет полную имущественную ответственность за свою работу и в случае ошибки компенсирует пострадавшей стороне все убытки. Для этого в нотариате предусмотрена многоступенчатая страховая система и Компенсационный фонд ФНП.